Een oververhitte woningmarkt: blijft dat zo?

Om maar met de deur in huis te vallen: ja, wij verwachten dat er de komende jaren sprake zal zijn van een structureel tekort aan woningen en dat dit de prijzen verder zal doen opdrijven. Er zijn meer factoren dan alleen het aantal beschikbare woningen die de prijs van een woning bepalen.

Het Ministerie van Binnenlandse zaken (BZK) doet hier onderzoek naar en publiceert hierover. Aan de hand van de zes onderstaande figuren nemen wij het woningtekort van Nederland met u door. 

Wij zijn met ruim 400.000 meer huishoudens dan dat wij woningen, in welke vorm dan ook, hebben. Wanneer wij wisselend 70.000 tot 90.000 nieuwe woningen per jaar aan de woningvoorraad toevoegen, is er een tekort  waar wij vijf jaar voor moeten bouwen om dit tekort in te lopen. 

In 2024 verwachten wij het inwonertal van 18 miljoen in Nederland te bereiken en de verwachting is dat dit met tien jaar met nog eens één miljoen inwoners toeneemt. We moeten dus niet alleen bouwen omdat er een tekort aan woningen is, maar ook om de groeiende groep huishoudens een dak boven het hoofd te kunnen bieden. 

Er worden woningen gebouwd, maar ook gesloopt. 
Het gaat uiteindelijk om het saldo van de groei van het aantal woningen. De overheid verwacht in een periode van vijftien jaar de woningvoorraad met ruim één miljoen te kunnen uitbreiden.  

Volgens de prognoses stijgt de krapte in de woningmarkt de komende jaren verder om daarna gestaag af te nemen. Let op: nog steeds groeit dan de bevolking. Ook in 2038 zal er volgens de prognose een tekort aan woningen zijn, nog steeds circa 50% ten opzichte van het huidig tekort. 
De prognoses zeggen dat de krapte nog drie jaar aanhoudt en zelfs iets oploopt. Onze verwachting is dat dit eerder vijf dan drie jaar zal zijn. Een belangrijke aanwijzing hiertoe is dat de afgifte van het aantal bouwvergunningen in 2023 fors is achtergebleven. 
 
Nu zijn er meer factoren die invloed hebben op de krapte in de woningmarkt en prijzen. 
Geopolitiek, werkgelegenheid en inkomensontwikkeling zijn drie belangrijke, maar er zijn er zo nog meer.  Dichter bij de woningmarkt, en ook beïnvloed door bovenstaande factoren, is de rente die u als woningkoper moet betalen voor een hypotheek en de energielasten. Wij hebben met z’n allen in 2022 en 2023 ervaren dat die fluctueren: een snel stijgende hypotheekrente, gevolgd door een nog sneller stijgende energieprijs en zo dalen deze ook weer. Energie is sneller en harder gedaald dan de hypotheekrente, maar beide zijn alweer fors lager dan op de top in 2023. 
De verwachting is dat de hypotheekrente verder gaat dalen. In het vierde kwartaal van 2023 is dat ingezet en tot stilstand gekomen rond de jaarwisseling. Nu is het wachten of de voorspellingen uitkomen dat in de zomer van 2024 de rente verder gaat dalen. Als men de inflatie in Amerika onder controle krijgt, zo rond de 2%, moet volgens deskundige de rente verder gaan dalen en is het doel de rente in een periode van twee jaar 1 tot 2% te laten dalen. 
 
Een tekort aan woningen, gevoed door een dalende rente heeft als resultaat -is onze voorspelling- stijgende woningprijzen. Als u als woningkoper profiteert van lagere energiekosten op het moment van kopen van de woning, dan is er ook ruimte om meer te betalen voor een woning. Mogelijk grijpt u dan eens niet mis in het spektakel van overbieden. 
 
En als het woningtekort kleiner wordt, hoe zit dat dan? 
Wij voorspellen dat dit minimaal vijf jaar in de tijd vooruit is en het tekort is niet van de een op de andere dag veel kleiner. Wordt het tekort kleiner, dan zal dat -is onze verwachting- het eerst merkbaar zijn bij woningen die een upgrade nodig hebben of voorzien zijn van een lager energielabel. 
In 2030 zullen circa 3 a 3,5 miljoen woningen een A-label hebben, oftewel circa 5 miljoen woningen,ruim 60% van de woningen hebben op dat moment een energielabel B tot en met G. Deze woningen zullen een hoger energieverbruik hebben en het aantal mensen die zelf een woning kunnen opknappen wordt steeds kleiner. Kortom nieuwe woningen met een energielabel A of meer blijven gewild en duur. Misschien worden deze woningen nog wel duurder. Als de vraag afneemt zullen woningen waar wat aan moet gebeuren en met hogere energielasten als eerste minder in prijs stijgen. Toch is dit lokaal anders. Betreft het een gewilde jaren ’30 woning of een woning op een bijzondere locatie, dan kan hiervoor gelden dat het tekort deze woningen nog steeds duurder doet worden. 
 
Daar waar tekorten zijn lopen de prijzen op en in de woningmarkt is er sprake van een structureel tekort. Niet alleen het aantal woningen bepaald de prijs, maar er zijn meer factoren. Wij verwachten op korte termijn dat deze andere factoren de prijzen eerder verder omhoog doen gaan, dan doen dalen. En het kan hard stijgen, want dat zien wij de laatste maanden gebeuren.
 
Op dit moment zijn de woningen in Nederland nog niet zo duur geweest als vandaag. Wij zitten al weer boven de prijzen van 2021 en de dip van 2022-2023 is achter ons. Let wel, de rente is ondertussen 3% hoger en de kosten van energie zijn ook circa twee keer hoger dan in 2021.  
De impact van de krapte is dus groot!